Uygulamada yerleşik olarak ‘’kira tespit davası’’ şeklinde tabir edilen davanın dayanağı, TBK’ nin 344. maddesinin 2. ve 3. fıkralarında düzenlenmiştir. Genel kanının aksine kira tespit davası sadece 5 senede bir açılabilecek bir dava değildir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, kira tespiti için mahkemeye başvurunun 2. ve 3. fıkralara göre 2 farklı durumda yapılabileceğidir.

 

Kira tespit yoluna, TBK 344/2’ de düzenlenen hususlar nedeniyle başvurulması durumu (kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl süre geçmesine gerek olmaksızın açılabilecek kira tespit davası):

TBK 344/1’e göre konut ve çatılı iş yerlerinin kira bedellerinin yeni dönem için artış oranı, önceki kira yılındaki TÜFE’ nin 12 aylık ortalamasını geçemez. TBK 344/1, kira artış oranının TÜFE oranında arttırılması gerektiğini değil; tarafların arasındaki kira artış anlaşmasının, ‘’en fazla’’ TÜFE oranı kadar arttırılabileceğini belirtmektedir. Örneğin önceki kira yılındaki TÜFE’ nin 12 aylık ortalamasının %50 olduğunu düşünelim. Taraflar, yeni kira dönemi için kira bedelini en fazla %50 arttırabilirler ancak taraflar arası yapılacak anlaşmayla kira artış oranı %20-30 olarak da belirlenebilecektir. Kira sözleşmesinin tarafları, kira bedelinin yeni dönem için hangi oranda arttırılacağını belirlememiş de olabilirler. Yeni kira bedelinin artış oranının ne kadar olacağı hususunda taraflarca anlaşma sağlanamıyorsa, bu durumu düzenleyen

 

TBK 344/2’ ye göre taraflar yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurabilir. 344. maddenin 2. fıkrasına göre açılacak kira tespit davası, taraflarca önceden belirlenmemiş yeni dönemdeki kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir. TBK 344/2 hükmü şu şekildedir:

 

‘‘Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.’’